房住不炒的理论逻辑与实现路径
改革开放以来，通过住房由单位福利性向商品化市场化 社会 化改革，以及土地、金融等政策的综合运用，催生了房地产经济的迅猛发展，堪称城镇化发展奇迹。住房事关民生大事，房地产事关经济大局。在取得巨大成就的同时，也存在房地产供给结构性失衡和连带风险隐患等问题，在多年房地产调控基础上，中央着重提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，使房地产经济发展目标和房地产市场调控方式进一步回归本原，抓住了解决问题的要害和关键。房住不炒的定位与供给侧结构性改革的要求同源共理，蕴含深刻的理论逻辑和丰富的规律内涵。
一、 房住不炒的理论逻辑
一是价值理论。房子的本质属性是消费品，房子的价值最终在于居住消费。当然现代经济活动中某些中间交易行为也是创造价值的过程，或产生其他价值实现的带动作用，而房地产领域不管中间环节时间有多长链条有多长，如果不能传递到消费终端，中间过程只是价值实现的幻觉。客观讲房地产具有投资品某些特点，但是房地产市场与股票等投资市场有根本区别，中间投资行为不可能存在“永续”击鼓传花机制。另外住房寿命也在影响保有期内的价值折现和最终租售，如果过度炒作房地产投资，导致房地产中间投资不能全部出清转化，最后也只是放大了的“消费”现象，是一种极度浪费的经济行为。
二是供需理论。住房需求伴随城镇化进程持续增长，所谓房地产的刚性需求的第一层含义就是在一定时期内存在不断增长的终端需求，当总供给水平达到一定程度时，即是总供给量向终端总需求量趋近时，“刚需”的另一层含义则会突现出来，即是需求数量的刚性限度。房地产投资与其他投资行为不同，不可能完全虚拟化符号化，不存在完整持续闭合的二级回路市场，投资需求最终要转化为消费需求，在不同地域不同阶段终端总需求最终会对总供给具有刚性约束。推进房地产供给侧结构性改革，在看到刚性需求的必要性和必然性时，更要看到刚性需求的时间限度和数量限度问题。
三是平衡理论。房子不同于其他商品，房子是大额耐用消费品，因为这一特点总会存在房价收入比问题。对于住房消费者来说，购房支出是其生命周期收支平衡的一个部分。金融在跨期平衡中发挥了重要媒介作用，房地产发展中应用金融工具，更要符合跨期平衡原理，规避金融风险。房价收入比问题还涉及物质资本与全 社会 多层次包容性人力资本的对称性增长问题，要形成两种资本的平衡增长关系，优化国民收支平衡基础，完善收入分配机制，满足一般劳动者价值补偿和劳动力生产的生命周期平衡。当房价收入比超过合理限度时，政府应承担相应责任，提供房地产多元供给方案，使各类平衡关系更加合理，促进经济平衡发展。
二、背离原因与认识误区
价值、供需和平衡理论的共同指向是真实的市场结清。长期看，房地产经济最终受以上三大经济原理影响，但不同阶段影响房地产经济的短期变量和其他因素也有不少，某些因素综合作用导致房地产经济背离长期轨道。
一是通过现代金融技术工具，促进了房地产供给和需求的双创活动，形成了房地产经济的负债式发展模式。金融工具在我国房地产经济中得以有效应用的前提条件，还是在于开放条件下产能、资本和技术的外生刺激和引导，在此基础上通过金融信贷杠杆，使相关供给和需求提前配置，实现房地产初始的供求对应关系，然后分离出各种投资和消费的双边摊销机制，通过金融债权交易促进房地产产权交易。这是现代金融工具的贡献，同时也容易让最终供给和需求关系脱节，这一点在房地产经济中的表现很明显。
二是政府和市场的双方推拉，使房地产价格在成本、需求和未来价值补偿三个维度因素的综合作用下包含了特殊内涵。我国特有的土地入市制度变革，使得房地产过多含了城市基础设施建设等公共产品的价值，承担了公共产品的直接摊销成本。在以房地产为龙头的一系列产业带动下，一段时期整个经济循环的价值得以提升，进而拉动经济增长和市场规模扩大，反过来使得房地产成为市场发展中财富计价的综合体，房价自然被拉升。在产能供给充足跟进的情况下，地方政府对土地出让控制，加剧房地产供求矛盾，形成了从土地拍卖到房地产出售的卖方市场的叫价优势，造成短期内供不应求的假象，助长了房地产价格过快上涨，甚至在部分城市形成人房不配的泡沫。
三是在生产率提升、 社会 财富逐步增长的经济发展环境，以及短期货币政策非中性化的综合作用下，房地产真实和名义价格均呈周期性上涨，驱使各类收入群体的投资潮涌现象不断累积，加上按揭支付折现率缺乏与整体价值变化的动态关联，以及房价即期收入比与房价未来收入比的非对称性，助长投资潮涌一浪波及一浪，不断放出无限需求信号，阻断了最终刚性需求信息的传递，最终以过多盲目的中间投资需求不断拉升盲目供给，特别是在形成中间投资需求析出现象下，当过剩的投资性“消费”促成价值沉淀时，投入到房地产中的资源配置就不再具备资本循环的价值功能。
以上因素和政策工具在促进房地产经济短期繁荣的同时是把双刃剑，也产生长期负面影响。房地产本属实体经济范畴，房地产本是实体产业，但因过度投资，导致房地产及相关投资行为虚拟化。房地产“脱实向虚”比一般虚拟经济的危害更大，当房地产转化为虚拟性投资品时，必然导致资源错配和资源的实质性浪费。通过房地产领域发酵，使得收入分配不平衡的因，变成财富分配更加不平衡的果。因为以上种种原因，政府、开发商、投资者和消费者也面临抉择难题，利益调整、惯性思维和路径依赖都在影响各方主体的行为选择。
地方政府在利用市场机制和市场手段，搭乘市场经济便车的过程中，习惯制造并利用垄断竞争模式，以表面可控的方式干预控制房地产经济，最后又陷入调控悖论。一般居民还希望分上房地产经济的最后一杯羹，对房地产投资欲罢难止。
三、房住不炒的实现路径
我国房地产经济呈现了新的阶段性特征，当前市场配置形式上比较充分，各环节市场起决定性作用的实质性空间还很大。宏观上从总供给和总需求比看，房地产发展也正逐步转向拐点期，房地产经济需要准确把控过渡期，平稳度过缓冲期，从快速增长转向细水慢流，才能涓涓不息。
明确“房住不炒”的目标定位后，房地产经济要实现转型发展，涉及整体经济增长的动能转换和整体需求结构再调整问题。总体看要实现“房住不炒”的房地产经济发展目标，一方面在逐步烫平房地产消费的心理落差同时，要烫平房地产投资的利益差距，形成利益再平衡和资源再配置机制。另一方面需要坚持需求导向、问题导向和效果导向，在厘清来龙去脉的基础上，多措并举，综合施策，下定决心从根本上解决有房住、付得起的问题。
一是从全局来看要打通城乡、区域统筹的房地产市场交易，适应人口流动规律和城镇化发展规律，深度协调推进土地制度和户籍制度改革，畅通人动、地动、房动的交易机制，确保实现地随人转、房随人动的产权交易制度化，促进城乡、区域房地产均衡发展。
二是在充分发挥市场机制的条件下，做好收入财富分配与住房保障制度相协调工作。加快集体建设性用地直接入市改革试点及推广，扩大房地产合规性开发范围，放开不当的产权控制，平等保护各类房地产产权，使其享有平等法律地位和平等交易的产权权能，真正形成房地产多元供给的交易渠道，同时对不同时期房地产进行不同水平的过渡性税收调节，积极稳妥推进房产税改革进程，逐步实现“同地同房同权”的并轨。在此基础上政府对城镇居民特别是城镇低收入群体真正承担起住房保障的公共责任，直接满足低收入群体“刚需”，同时平抑房地产总体供求关系。
三是构建完备的需求识别和引导机制。在对投资性购房进行精准识别精准控制的区域性时段性调控政策同时，鼓励存量交易，释放存量供给，逐步消除投资性需求的析出现象。利用大数据，通过亮灯率、居民住房用水、用电、用气量分析各地房地产开发销售和实际消费利用情况，以及与各地城镇化和经济 社会 发展的匹配关系，在有利于经济调控平稳过渡的前提下，适时公开房地产交易中的需求数量关系，为各方交易主体提供可靠的交易参考信息，从供给和需求两端引导理易，强化金融机构内在硬约束，使市场经济的“无形之手”更加透明，消除盲目炒作行为。
刊于《经济要参》2019年第45期