划拨土地的公允价值如何确定？

1、正算法

正算法即成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金等来确定划拨土地使用权价格的一种估价方法。与出让土地使用权价格评估相比，该方法应用过程中的主要差异在于，不考虑土地增值收益一项。即仅以土地成本价格来确定划拨土地使用权价格。

2、到算法

倒算法，即用出让土地使用权价格减去土地出让金，得到划拨土地使用权价格的方法。其中，出让土地使用权价格，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等常用方法进行评估。即：采用上述方法测算出一定年期、一定开发

程度及容积率水平下的出让土地使用权价格，然后再根据各地划拨土地补交出让金的标准(通常是以评估地价的一定比例收取土地出让金)，以出让土地使用权价格减去土地出让金得到该宗地的划拨土地使用权价格。公式为：

划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金

或：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格乘以号×(1-土地出让金比例)

对于出让金比例的确定，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》(1992)的规定，土地出让金最低不得低于标定地价的40%。在此规定下，各地均规定了补交出让金的标准，有的直接按标定地价的一定比例确定，有的区别于土地用途、级别分别确定补缴标准。

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